按照利益最大化,买方诉求最大化排序如下:
1、要求继续履行合同强制过户(最佳选择)
卖方通常会想方设法阻止过户,一般会采取如下:一房二卖,房子被抵押或被查封网签虽一定程度上可以避免,但是在实际生活,业主通常很精:比如设计一个诉讼,找一个人来告自己,从而保全房屋,使这个房屋处于被法院查封的状态。一旦房子不能实际过户,法院就无法判决继续履行,只能解除合同,赔钱业主违约的攻防战中,比一个字:快。业主先得抵押,业主赢,购房人先保全房子,购房人赢。
2、要求赔偿房价上涨的损失(需要评估,花费较多时间)。
3、要求支付合同约定的违约金(不一定能被100%支持)。
4、要求双倍返还定金(损失最大的)。
业主毁约的4种情况,根据毁约的时间点可分成如下几种情况;
1、还没网签就毁约:买家交多少钱不重要,房子能不能过户才是关键。
2、网签之后贷款之前毁约:贷款没办法办下来,法院一般会要求买受人付清全款---买房人没钱---二手房转按揭(买受人在支付购房款之后快速拿到房产证,然后去银行做住房抵押贷款)。
3、批贷之后过户之前毁约---批贷后,业主不配合过户。
4、过户之后毁约。
买房时如果业主本人没到场,又特别想要买这个房子怎么办?
注意收集如下证据:
1、当场跟业主进行视频连线,找中介或朋友在旁边用手机录视频作为证据。
2、交易时有书面授权书,授权书要确定是经本人签字的。
3、交易时代理人控制房屋、持有业主身份证和房产证。
4、业主本人收取购房款。
5、业主和代理人是近亲属。
6、业主本人参与网签、过户等交易流程。
7、中介公司关于见到业主本人同意出售房屋的证言。
刚签了合同就限购,不让买房子怎么办?
可以分成如下几种情况:
1、购房人网签在限购(情势变更)前,可以继续过户,不受政策限制。
2、购房人网签在限购后,没有购房资格,导致无法过户。可以解除合同,不违约,业主退还首付和定金。
3、购房人网签在限购前,贷款在限购后导致无法批贷,不能支付全款,可以解除合同,不违约,业主退还首付和定金。